Jevgeni Korjagin VANA-NARVA MNT 20 LOGISTIKAPARGI KINNISVARA ANALÜÜS JA PARANDUSETTEPANEKUD LÕPUTÖÖ Tallinn 2025 Tallinn 2025 Jevgeni Korjagin VANA-NARVA MNT 20 LOGISTIKAPARGI KINNISVARA ANALÜÜS JA PARANDUSETTEPANEKUD LÕPUTÖÖ Ehitusinstituut Õpperühm: KK2020 Juhendaja: Leena Paap Tallinn 2025 3 Lihtlitsents lõputöö reprodutseerimiseks ja lõputöö üldsusele kättesaadavaks tegemiseks Mina, Jevgeni Korjagin annan Tallinna Tehnikakõrgkoolile (edaspidi kõrgkool) tasuta loa (lihtlitsentsi) enda loodud teose „Vana-Narva mnt 20 logistikapargi kinnisvara analüüs ja parandusettepanekud“ 1) reprodutseerimiseks eesmärgiga seda säilitada ja teha üldsusele kättesaadavaks Tallinna Tehnikakõrgkooli digiarhiivi DSpace kaudu; 2) reprodutseerimiseks pärast piirangu lõppu juhul, kui instituudi direktori korraldusega on kehtestatud lõputöö avaldamisele tähtajaline piirang. Olen teadlik, et nimetatud õigused jäävad alles ka autorile ja kinnitan, et lihtlitsentsi andmisega ei rikuta teiste isikute intellektuaalomandi ega isikuandmete kaitse seadusest tulenevaid ega muid õigusi. Autorideklaratsioon Mina, Jevgeni Korjagin tõendan, et lõputöö on minu kirjutatud. Töö koostamisel kasutatud teiste autorite, sh juhendaja ja iseenda varasematele teostele on viidatud õiguspäraselt. Kõik isiklikud ja varalised autoriõigused käesoleva lõputöö osas kuuluvad autorile ainuisikuliselt ning need on kaitstud autoriõiguse seadusega. (allkirjastatud digitaalselt) Juhendaja Leena Paap Töö vastab lõputööle esitatavatele nõuetele (allkirjastatud digitaalselt) Lõputöö on kaitsmisele lubatud instituudi direktori korraldusega. (allkirjastatud digitaalselt) (kuupäevad digiallkirjades) 4 Ehitusinstituut LÕPUTÖÖ ÜLESANNE Lõpetaja: Jevgeni Korjagin Õpperühm: KK/LA Õppekava: Kinnisvara korrashoid (163557) Lõputöö teema: Vana-Narva mnt 20 logistikapargi kinnisvara analüüs ja parandusettepanekud Lõputöö eesmärk (miks on see töö tehtud): Lõputöö eesmärk on hinnata logistikapargi tehnilist, majanduslikku ja funktsionaalset olukorda, lähtudes nii praegustest kasutusvajadustest kui ka tulevikuperspektiividest. Töö sisuline ülesehitus ja lahendamisele kuuluvate küsimuste loetelu: Lõputöö eesmärk on analüüsida Vana-Narva maantee 20 kinnistul asuva logistikapargi kinnisvara seisukorda ning esitada parandusettepanekud, mis toetavad objekti jätkusuutlikku arengut ja suurendavad selle atraktiivsust kinnisvaraturul. Lõputöö konsultandid: Konsultandi nimi Valdkond Allkiri Kuupäev Lõputöö juhendaja: Leena Paap (nimi) (allkirjastatud digitaalselt) 06.05.2025 Lõpetaja: Jevgeni Korjagin (nimi) (allkirjastatud digitaalselt) 06.05.2025 Kinnitaja: Anti Hamburg instituudi direktor (allkirjastatud digitaalselt) 06.05.2025 Lõputöö ülesanne antud: 28.01.2025 Lõputöö esitamise tähtaeg: 06.05.2025 5 SISUKORD SISSEJUHATUS ..................................................................................................... 7 1.VANA NARVA MNT LOGISTIKAKESKUS .................................................................. 9 1.1.Hooned ......................................................................................................10 1.2. RRK OÜ .....................................................................................................14 2. LOGISTIKAPARGI KORRASHOIU TEGEVUSTE KIRJELDUS .......................................15 2.1 Struktuuri kirjeldus ......................................................................................15 2.2 Korrashoiukava ...........................................................................................15 3. HOONETE JA KRUNTIDE HETKEOLUKORRA KÜSITLUS ...........................................21 3.1. Väliheakord ................................................................................................21 3.1.1. Ajaline kulu väliheakorrale .....................................................................21 3.1.2 Ligipääsetavus väliheakorra teostamisel ...................................................22 3.1.3 Jäätmevedu ..........................................................................................22 3.2 Tehnosüsteemide hooldus .............................................................................23 3.2.1 Ligipääsetavus eriosadele .......................................................................23 3.3 Haldusteenus ..............................................................................................23 3.3.1 Ajakulu haldustegevustele ......................................................................23 3.4 Rentnike tagasiside rendipindade kasutajamugavuse ja võimalike vigade kohta ...25 4. TUVASTATUD PROBLEEMID VASTAVALT KORRASHOIUKAVA ANALÜÜSILE JA INTERVJUUDE TULEMUSTELE NING AUTORIPOOLSED LAHENDUSED ...........................27 4.1 Korrashoiukava analüüsist ilmnenud probleemid ..............................................27 4.1.1 Haldus .................................................................................................27 4.1.2. Tehnohooldus ......................................................................................28 4.1.3 Tuleohutus ...........................................................................................28 4.2. Korrashoiukava analüüsist ilmnenud probleemide lahendused ..........................29 4.2.1 Haldus .................................................................................................29 4.2.2 Tehnohooldus .......................................................................................31 4.2.3 Tuleohutus ...........................................................................................32 4.3 Intervjuu tulemustest ilmnenud probleemid ....................................................33 4.3.1 Haldus .................................................................................................33 6 4.3.2 Tehnohooldus .......................................................................................33 4.3.4 Valgustus .............................................................................................33 4.3.5 Jäätmekäitlus ........................................................................................33 4.4 Intervjuudest ilmnenud probleemide lahendused .............................................34 4.4.1 Haldus .................................................................................................34 4.4.2 Tehnohooldus .......................................................................................34 4.4.4 Valgustus .............................................................................................34 4.4.5 Jäätmekäitlus ........................................................................................35 KOKKUVÕTE ........................................................................................................36 SUMMARY ............................................................................................................38 VIIDATUD ALLIKAD ...............................................................................................40 7 SISSEJUHATUS Käesolev lõputöö on kirjutatud teemal “Vana-Narva mnt 20 logistikapargi kinnisvara analüüs ja parandusettepanekud”. Autor valis käsitlemiseks käesoleva teema, tulenevalt isiklikust kokkupuutest. Lõputöö autor on tegelenud Vana-Narva mnt 20 logistikapargi haldamisega oma igapäevatöö raames. Sellest tulenevalt on autor aasta jooksul jälginud, kuidas logistikapark töötab ning milliseid muutuseid oleks tarvilik sisse viia selleks, et muuta objekti haldamine hõlpsamaks ning tagada parem kvaliteet hooldus - ja haldustööde läbiviimisel. Vajadust Vana-Narva mnt 20 logistikapargi kinnisvara analüüsimiseks ning parendusettepanekute tegemiseks rõhutas ka vestlus endise halduriga, kes oli samuti esile tõstnud logistikapargis esinevaid probleemikohti. Käesolev teema on aktuaalne, sest üha enam rõhutakse jätkusuutlikkuse olulisusele ettevõtluses. Võttes arvesse, et logistikapargi näol on tegemist suure kinnisvaraobjektiga, mille jätkusuutlikkuse tagamiseks on oluline tegeleda võimalike murekohtade tuvastamise ning õigeaegse kõrvaldamisega. Lõputöö eesmärk on analüüsida Vana-Narva maantee 20 kinnistul asuva logistikapargi kinnisvara seisukorda ning esitada parandusettepanekud, mis toetavad objekti jätkusuutlikku arengut ja suurendavad selle atraktiivsust kinnisvaraturul. Uurimuse raames hindab lõputöö autor logistikapargi tehnilist, majanduslikku ja funktsionaalset olukorda, võttes seejuures arvesse nii praeguseid kasutusvajadusi kui ka tulevikuperspektiive. Autor otsustas põhjalikumalt uurida, millised on logistikapargis esinevad puudused viies valdkonnas, milleks on haldus, tuleohutus, tehnohooldus, valgustus ning jäätmekäitlus. Uurimuses püüab autor vastused leida järgnevatele uurimisküsimustele: 1. Millised on põhilised Vana-Narva 20 logistikapargis esinevad probleemid? 2. Millised valdkonnad vajavad probleemide poolest kõige enam tähelepanu? Uurimuse läbiviimiseks püstitas autor uurimisülesanded: 1. Analüüsida korrashoiukava ning tuvastada selles esinevad probleemikohad ning viia sisse vastavad parendused; 2. Viia läbi intervjuud logistikapargi alltöövõtjatega, et selgitada välja nende hinnangul esinevad probleemikohad Vana-Narva mnt 20 logistikapargis. 3. Teha vastavalt ilmnenud probleemidele parendusettepanekut Vana-Narva mnt 20 logistikapargi seisukorra parandamiseks, et toetada objekti jätkusuutlikku arengut ja suurendavad selle atraktiivsust kinnisvaraturul. 8 Lõputöö koosneb neljast põhiosast. Esimeses peatükis annab autor allikatele tuginedes informatiivse ja tutvustava ülevaate Vana-Narva mnt 20 logistikapargist, kirjeldades kinnisvaraobjekti, selle hooneid, ala ning ettevõtet, kellele logistikapark kuulub. Teises peatükis annab autor ülevaate logistikapargi korrashoiu tegevustest ning esitab korrashoiukava. Kolmas peatükk käsitleb hoonete ja kruntide hetkeolukorra intervjuud, mis viidi läbi alltöövõtjatega. Peatükis esitatakse intervjuude vastused. Neljandas peatükis kirjeldab autor uurimuse käigus ilmnenud probleeme vastavalt korrashoiukava analüüsile ning läbi viidud intervjuude tulemustele. Lisaks esitab autor ka võimalikud parendusettepanekud tuvastatud probleemide kõrvaldamiseks. 9 1 VANA NARVA MNT LOGISTIKAKESKUS RRK (Riigiressursside Keskuse) Vana-Narva mnt Logistikapark ehk Maardu logistikapark asub Peterburi mnt ja Vana-Narva mnt vahel, Muuga Sadama läheduses. Sellest objektist 10-15 minuti kaugusel on mitmed suured elamupiirkonnad (Lasnamäe, Muuga, Maardu, Loo) kokku üle 100 000 elanikuga. [1] Peterburi mnt ja Vana-Narva mnt vaheline piirkond on tuntud lao- ja tööstuspiirkond ning tänu heale asukohale Muuga Sadama ja Tallinna linna vahel on järjest rohkem ettevõtteid rajanud piirkonda enda ladusid ja logistikaparke. [1] Vana-Narva mnt Logistikapargis on kaks valmis lao- ja tootmishoonet: ● 44 000 m2 osaliselt köetav estakaadi ja raudteeühendusega lao- ja tootmishoone ja ● 4 800 m2 köetav riiulitega sisustatud laohoone. [1] Hetkeseisuga (aprill 2025) on kõik pinnad välja üüritud, juunist avaneb väikses laos üks ruum. Alloleval fotol on kujutatud Vana-Narva mnt logistikapargi hooned, mis on fotol märgitud punase piirjoonega. Suurem hoone on lao - ja tootmishoone ning väiksem hoone on riiulitega sisustatud laohoone (vt foto 1). Foto 1. Vana-Narva mnt logistikapark [2] Arendamisjärgus on kolmas maatasapinnal asuv ligi 12 000 m2 kõrge rasketööstuseks sobiv tootmishoone. [1] Vana-Narva mnt logistikapargi eelised on: ● hea asukoht Tallinna ja Muuga Sadama vahel; 10 ● suuremate elamupiirkondade lähedus tööjõu palkamiseks; ● soodne asukoht läbi Muuga sadama ja raudteed pidi liikuva kauba käsitlemiseks; ● Muuga Sadama (5 km) ja Maardu Raudteejaama (0,5 km) lähedus; ● vajadusel kiire laienemisvõimalus samas hoones või kompleksis; ● erinevas seisukorras ja varustuses ruumide olemasolu (erinevas viimistluses, küttega/kütteta jne); ● vagunite laadimise võimalus sisetingimustes otse laoruumidest; ● lähim ühistranspordi peatus 100 m; ● piiratud territoorium ja mehitatud valve töövälisel ajal; ● territooriumi ja seadmete regulaarne hooldus ning korrashoid. [1] 1.1.Hooned Vana-Narva mnt logistikapargis on kaks lao - ja tootmishoonet. Neist väiksema suurusega on Vana-Narva mnt logistikapargi riiulitega ladu, mis asub aadressil Vana-Narva mnt. 20, Maardu. Riiulitega lao pindala on 4 800 m2. Vana – Narva mnt. Logistikapargi riiulitega lao üldkirjeldus on esitatud Tabelis 1. [3] Tabel 1. Logistikapargi riiulitega lao tehniline kirjeldus. [3] Nimetus Väärtus Üldkirjeldus: Vana – Narva mnt. Logistikapargi riiulitega ladu Aadress: Vana-Narva mnt. 20, Maardu Territooriumi pindala: 76 000 m2 Hoone üldpindala: 4 800 m2 Ruumide pindalad: 10 riiulitega ladu suuruses 410 – 580 m2 Kasulik kõrgus: Vabakõrgus 7,7m ja 11,5m Laadimistingimused: Laadimissillad, käärtõstuki võimalus, kaldtee Kontor: Olemas laos sees Olmeruumid: Olemas laos sees Lisanduvad kulud: Hooldustasu, kommunaalkulud, KM Riiulitega laos on kokku 10 riiulitega laoruumi, mille suurus jääb vahemikku 410 – 580 m2. Igal laoruumil on eraldi uks, mis muudab konkreetsele laoruumile ligipääsetavuse hõlpsamaks, kõikide laudude uksed on nummerdatud (vt foto 2). Laadimiseks on tagatud laadimissillad, kaldtee, lisaks on olemas ka käärtõstuki võimalus. [3] 11 Foto 2. Riiulitega laoruumide nummerdatud sissekäigud Vana-Narva mnt. 20 riiulitega laohoones. [3] Riiulitega laohoones on kõrged statsionaarsed riiulid, mis võimaldavad mahutada hulgaliselt materjale. Riiulid, mis riiulitega laos esinevad on esitatud fotol 3. [3] Foto 3. Riiulitega laos esinevad statsionaarsed riiulid. [3] Vana-Narva mnt. 20 (Maardu) logistikapargis on ka pealadu, mille üldpindala on 76 000 m2. Pealaos on kokku 12 laoruumi, mille suurus jääb vahemikku 1100 – 2600 m2, lisaks on pealaos ka raudteelööv suurusega 6000 m2. Täpsem informatsioon Logistikapargi pea lao tehniliste andmete kohta on esitatud tabelis 2 (vt tabel 2). [2] 12 Tabel 2. Logistikapargi pea lao tehniline kirjeldus (Foto 4, Foto 5 ja Foto 6). [2] Nimetus Väärtus Üldkirjeldus: Vana – Narva mnt. Logistikapargi pealadu Aadress: Vana-Narva mnt. 20, Maardu Territooriumi pindala: 76 000 m2 Hoone üldpindala: 42 500 m2 Ruumide pindalad: 12 ladu suuruses 1100 – 2600 m2, raudteelööv 6000 m2 Kasulik kõrgus: Kõrgus laos 8.4 m, vahelaos 4 m, raudteelöövis 9 m Laadimistingimused: Autoestakaad laadimissildade ja kaldteedega, raudtee estakaad, ladude tõstandväravad h- 3,0m, l- 3,6m Kontor: Hoone teisel korrusel või soojakuna laos sees Olmeruumid: Hoone teisel korrusel või soojakuna laos sees Kulud: Lao üürihind 2,40 EUR/m2 kuus, kontori üürihind 5,75 EUR/m2 kuus Lisanduvad kulud: Hooldustasu, kommunaalkulud, KM Vana-Narva mnt. pealaos riiuleid ei ole. Laoruumid on täielikult tühjad, valgustatud, suuremahulised ruumid (vt foto 4). Pea lao ruumid on valgustatud laelampidega. Foto 4. Vana-Narva mnt pealadu pimedas. [2] Lisaks on laoruumidel ka väiksemad kitsad aknad, mis võimaldab ruume ka valgel ajal valgustada (vt foto 5). 13 Foto 5. Vana-Narva mnt pealadu päevavalguses. [2] Nagu ka riiulitega lao puhul ilmnes, on ka pealaol eraldi sissekäigud või uksed, kust on võimalik kaupa mugavalt laoruumi laadida (vt foto 6). Foto 6. Vana-Narva mnt pea lao laadimiskoht. [2] 14 1.2. RRK OÜ RRK Logistikapargid (Osaühing Riigiressursside Keskus, registrikood 10175373) tegeleb lao- ja tööstuskinnisvara (logistikakinnisvara) arendamise ja välja üürimisega. Ettevõte on erastatud 1999. aastal ja põhineb 100% erakapitalil. [4] Tegemist on Eesti ühe suurima ja juhtiva logistikakinnisvara arendajaga ja ettevõtte poolt arendatavate kinnistute kogupind on 1,35 milj m², sh on hoonete üldpinda kokku ca 200 000 m². [4] RRK Logistikapargid objektide peamised iseloomustavad kriteeriumid on: lähedus olulistele sadamatele, raudtee infrastruktuuri olemasolu, hea ühendus oluliste maanteedega ning perspektiivikus transiidivaldkonna arenguid silmas pidades. [4] Lisaks lao- ja tööstuspindade üürimisele osutab RRK Logistikapargid oma tütarettevõtte Estonia Logistics OÜ kaudu tava- ja tollilaoteenuseid, osutades paindlikku hoiustamisteenust neile klientidele, kes ei saa või ei soovi oma kaupu ise käsitleda. [4] RRK Logistikapargid eesmärk on pakkuda oma logistikaparkides parimaid tingimusi äri tegemiseks nii olemasolevatele kui ka uutele klientidele. [4] RRK Logistikapargid koondab endas lao- ja tööstuskinnisvara objekte üle Eesti ja peamised keskused on: ● Liiva Keskus Tallinnas (lao- ja tööstushoonete kompleks, üldpind 11 ha, hoonete pind kokku 70 000 m²) ● Maardu Logistikapark (laohoonete kompleks, üldpind 12 ha, hoonete pind kokku 47 000 m² + arendamisel 14 000 m²) ● Paldiski Logistikapark (tootmishoonete kompleks, üldpind 17 + 1,6 ha, hoonete pind kokku 15 000 m²) ● Tapa Logistikapark (laohoonete kompleks, üldpind 20 ha, hoonete pind kokku 42 000 m²) ● Paide Keskus (lao- tööstushoone/ võimalik äri-eluhoone arendusprojekt, hoone pind 4300 m²) ● Tallinna Intermodaalne Raudtee Konteinerterminal, Muugal (arendusprojekt 28 ha) ● Narva Logistikapark (arendusprojekt 29 ha) ● Silikaltsiidi 7 Tööstuspark (tööstushoonete kompleks; üldpind 6,5 ha; hoonete pind kokku 17 000 m²) ● Telliskivi Äripark (arendusprojekt 8,8 ha). [4] 15 2 LOGISTIKAPARGI KORRASHOIU TEGEVUSTE KIRJELDUS 2.1 Struktuuri kirjeldus Ettevõttes RKK, mille alla kuulub ka Vana-Narva mnt logistikapark, töötab 6 inimest. Töötajaskond koosneb juhatusest, pearaamatupidajast ja finantsspetsialistist. Samuti logistikapargis töötab haldurid, kes tegelevad igapäevaste küsimustega. Juhatuse moodustab kaks inimest, kelle tegevused on järgmised: ● Vastutab ettevõtte strateegilise juhtimise eest. ● Teeb koostööd omanike ja investoritega, otsustab eelarve ja arendusprojektide üle. ● Esindab ettevõtet ametiasutuste ja partnerite ees. Finantsosakond koosneb ühest pearaamatupidajast ja finantsspetsialistist, kelle tegevused on järgmised: ● Haldab ettevõtte finantsarvestust, koostab eelarved ja aruanded. ● Korraldab arvete tasumist ja palgaarvestust, näitude arvestamine ● Tagab maksuarvestuse ja seadusandlike nõuete täitmise. Korrashoiu tegevuste täitmiseks on palgal ka kaks logistikapargi halduri. Halduri tegevused on: ● Juhib logistikapargi igapäevast toimimist ja hooldust. ● Koordineerib hooldus- ja remonditöid, suhtleb teenusepakkujatega. ● Vastutab tööohutuse, korrashoiu ja üürnikega seotud küsimuste eest. 2.2 Korrashoiukava Korrashoiukava on dokument, mis määratleb hoolduse ja halduse põhimõtted, tegevused ning ajakava, et tagada hoonete ja rajatiste korrashoid. See sisaldab üksikasjalikku teavet erinevate hooldustööde kohta, jagades need kategooriatesse, alakategooriatesse ja alapunktidesse, et tagada süsteemne ja selge struktuur. [5] Korrashoiukavas on kajastatud nii regulaarsed hooldustoimingud kui ka plaanilised tegevused, mis on ajaliselt jaotatud kogu aasta peale, alates jaanuarist kuni detsembrini. See aitab tagada tööde õigeaegse ja tõhusa läbiviimise. Lisaks on kava koostamisel arvestatud asjakohaste standarditega, näiteks Eesti standard EVS 807:2024 „Kinnisvarakeskkonna juhtimine ja korrashoid“, et tagada vastavus kehtivatele nõuetele ja parimatele praktikatele. [5] 16 EVS 807:2024 standard on Eesti kinnisvarakeskkonna juhtimise ja korrashoiu valdkonnas kehtiv juhenddokument, mis määratleb nõuded ja parimad praktikad kinnisvara haldamiseks ning korrashoiuks. Standard sisaldab muuhulgas: ● Kinnisvara korrashoiu põhimõtteid ja juhiseid, et tagada hoonete ja rajatiste pikaajaline säilimine ning tõhus kasutamine. ● Hooldus- ja haldusprotsesside süsteemset ülesehitust, sealhulgas ennetava hoolduse, parandustööde ja tehnosüsteemide kontrolli korraldamist. ● Korrashoiuteenuste kvaliteedi tagamise põhimõtteid, et tagada teenuseosutajate töö vastavus kokkulepitud standarditele ja klientide ootustele. ● Riskianalüüsi ja ohutuse tagamise suuniseid, mis aitavad ennetada võimalikke avariiolukordi ja tagada kasutajate turvalisust. ● Keskkonnasäästlikke ja energiatõhusaid lahendusi, mis soodustavad jätkusuutlikku kinnisvarahaldust ja vähendavad energiakulusid. [5] Hästi koostatud korrashoiukava, mis järgib standardit, võimaldab kõikidel osapooltel – kinnisvara haldajatel, hooldustöötajatel ja teistel seotud isikutel – jälgida vajalikke tegevusi, ennetada võimalikke probleeme ning tagada vara pikaajalise säilimise ja tõhusa kasutamise. [5] Standardi EVS 807:2024 järgselt tähistatakse korrashoiutegevusi koodidega 100..900 (vt. Tabel 3). [5] Tabel 3. Koodide tähtsus ja nende kirjeldus. [5] Koodi tähistus Kirjeldus 100 Haldamine 200 Tehnohooldus 300 Heakorratööd 400 Remonttööd 500 Omanikukohustused 600 Tarbimisteenused 700 Tugiteenused 800 Arendamine 900 Tulud Maardu logistikapargi korrashoiukava jaguneb kaheks põhiosaks - tehniliseks hooldamiseks (vt tabel 4, nr 200) ning heakorratöödeks (vt tabel 4, nr 300). Tehniline hooldus hõlmab üldiseid tegevusi, mida tuleb planeerida ja läbi viia aastaringselt, igakuiselt. Need tegevused on järgnevad: kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja konsulteerimine, tehnohoolduse korraldamine kinnisvaraobjektil, 17 heakorratööde korraldamine, väiksemahuliste abi ja remonditööde korraldamine, info liikumine ja klientide teenindamine objektil, tugiteenuste osutamise korraldamine ja kommunaalnäitude korjamine ja edastamine objektidelt. Alakategooriad, mida tehniline hooldamine hõlmab on järgnevad: krundi rajatiste ülevaatus ja tehnohooldus, Hoone põhitarindite tehniline hooldamine, siseruumide tarindite tehniline hooldamine, hoone keskkonnatehnika tehniline hooldamine, elektripaigaldise tehniline hooldamine, nõrkvoolupaigaldiste tehniline hooldamine, eriseadmete ja süsteemide tehniline hooldamine, turvasüsteemide tehniline hooldamine ja muud tehnohooldusena käsitletavad tegevused. Lõputöö autor sai 2024. aastal enda haldusesse Maardu logistikapargi (Vana-Narva mnt. logistikapark) objekti. Kõnealuse objekti korrashoiu kava struktuur vastab EVS 807:2024 soovituslikule struktuurile. (vt Tabel 4). Tabel 4. Vana-Narva mnt. logistikapargi RRK TH ja heakorra kava. Tehniline hooldamine (TH) ma ht ühik ja a n u a r v e e b ru a r m ä rt s a p ri ll m a i ju u n i ju u li a u g u s t s e p te m b e r o k to o b e r n o v e m b e r d e ts e m b e r s a g e d u s a a s ta s k o k k u 110 Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja konsulteerimine x x x x x x x x x x x x 1 2 120 Tehnohoolduse korraldamine Kinnisvara objektil x x x x x x x x x x x x 1 2 130 Heakorratööde korraldamine kinnisvaraobjektil x x x x x x x x x x x x 1 2 140 Väikesemahuliste abi ja remonditööde korraldamine x x x x x x x x x x x x 1 2 150 Info liikumine ja klientide teenindamine objektil x x x x x x x x x x x x 1 2 170 Tugiteenuste osutamise korraldamine kinnisvaraobjektil x x x x x x x x x x x x 1 2 190 Kommunaalnäitude korjamine ja edastamine objektidelt x x x x x x x x x x x x 1 2 200 Tehnohooldus 211 Teekatete TH 0 x 1 216 Abihoonete (prügimajad, suitsupaviljonid) TH 0 x 1 217 Maa-aluste sadevete imbsüsteemide puhastus 0 komp x 218 Liikluspiirete, märkide jms TH x 1 220 Hoone põhitarindite TH 223 Katuste ja räästaste TH 0 kompl 18 Tehniline hooldamine (TH) ma ht ühik ja a n u a r v e e b ru a r M ä rt s a p ri ll m a i Ju u n i ju u li a u g u s t s e p te m b e r o k to o b e r n o v e m b e r d e ts e m b e r s a g e d u s a a s ta s k o k k u 224 Fassaadide ja selle elementide TH 0 komp 225 Akende TH 13 tk 226 Välisuste TH 16 tk 228 Piksekaitse TH - EVS-EN 62305 0 komp x 230 Siseruumide tarindite TH 235 Käiguuste TH 85 tk x 236 Tõstuste (hoone laadimisega seotud) TH 56 tk x x 237 Automaatselt sulguvate ATU uste TH ja vaatlus 0 tk x x 238 EVO uste TH ja vaatlus 0 tk x x 239 Muude siseruumides paiknevate elem. TH 0 komp x 240 Hoone keskkonnatehnika TH 241 Küttesüsteemide TH 9 komp x x x x x x x x x x x x x 242 Veevarustussüsteemide TH 2 a x x 2 Tarbevee seadmete (segistid, potid, kraanikausid) TH 2 komp x x 2 Veesurve katsetused ja akteerimine 0 komp x 1 243 Kanalisatsiooni-ja drenaažisüsteemide TH x x 2 s.h. ülepumpla puhastus ja TH 0 tk x x 2 s.h. sadevete rennide puhastus 0 m x x 2 244 Ventilatsioonisüsteemide TH Ventmasinad ja nende jälgimine distantsilt 0 tk x x x x x x x x x x x x 1 2 Tuletõkkeklapid 0 tk x 1 Venttorude puhastus 1 komp x 245 Kliimaseadmete TH x 246 Hooneautomaatika jälgimine ja TH 0 komp x x x x x x x x x x x x 1 2 248 Suitsueemalduse süsteemide TH SE Ventilaatorite süsteemi TH 0 tk x x 2 Väljatõmbe ventilaatorite TH 0 tk x 1 SE Luukide süsteemi TH 0 tk x x 2 Muude luukide TH 0 tk x 1 250 Elektripaigaldise TH -EVS-EN 50110-1. 251 Käidukorraldus 0 kuu x x x x x x x x x x x x 1 2 252 Käidutööd 0 a x 1 19 Tehniline hooldamine (TH) ma ht ühik ja a n u a r v e e b ru a r M ä rt s a p ri ll m a i Ju u n i ju u li a u g u s t s e p te m b e r o k to o b e r n o v e m b e r d e ts e m b e r s a g e d u s a a s ta s k o k k u 253 Turvavalgustussüsteemide käit 57 tk x x x x x x x x x x x x 1 2 254 Rikkevoolukaitse lülitite testimine 0 kompl x x x x x x x x x x x x 1 2 260 Nõrkvoolupaigaldiste TH 261 Arvutivõrgu TH 0 komp x 1 262 Telefonivõrgu TH 0 komp x 1 265 Tehnoseadmete jälgimise automaatika TH 270 Eriseadmete ja süsteemide TH 272 Elektrisüsteemide eriseadmete TH (UPS, Generaator,RLA) reservtoite tüliti 26F kilbiruumis 0 tk x x 2 275 Tõkkepuude TH 1 tk x x 2 276 Riiulisüsteemide tehnohooldus ja paigutamine 0 komp x 1 277 Laadimissildade ja keelte TH 9 tk x x 2 278 Käärtõstukite TH 0 tk x x 2 280 Turvasüsteemide TH 281 ATS (Tulekahjuhäire signalisatsioon) TH 13 komp x x x x 4 282 Valvesignalisatsiooni TH 1 komp x x 2 283 Kaamerasüsteemide TH 1 komp x x 2 284 Läbipääsu kontrollsüsteemi TH 1 komp x x 2 Uste avamise kaardisüsteem 1 komp x x 2 Fonotelefonisüsteem 1 komp x x 2 290 Muud tehnohooldusena käsitletavad tegevused 291 Projektdokumentatsiooni ajakohastamine. 1 kompl v a j. 292 Raudtee TH 1 kompl x x x x x x x x x x x x 293 Tuleohutuse järelevalve, dokumentide kontroll 1 kompl x x x x 294 Tuletõkketsoonide kontrolltoimingud 12 kompl x 295 Tulekustutite TH ja vaatlus 1 kompl x x x x 296 Evakuatsiooniteede kontroll 1 kompl x x x x 297 Tuleohutuse koolitused 1 kompl x 1 20 Tehniline hooldamine (TH) ma ht ühik ja a n u a r v e e b ru a r M ä rt s a p ri ll m a i Ju u n i ju u li a u g u s t s e p te m b e r o k to o b e r n o v e m b e r d e ts e m b e r s a g e d u s a a s ta s k o k k u 298 Evakuatsiooniõppuste korraldamine 1 kompl x 1 299 Tuleohutuse enesekontrolli teostamine ja esitamine 1 kord x 1 300 Heakorratööd 310 Kinnistu välisterritooriumi korrashoid 311 Välisterritooriumi korrashoid 303 00 m² x x x x x x x x x x x x 1 2 312 Kõnniteed ja jalgradade korrashoid 0 m² x x x x x x x x x x x x 1 2 313 Haljasalade korrashoid, muru niitmine 421 0.7 m² x x x x x x 6 314 Looduslike metsaalade heakord- trimmerdamine raudtee ääres 1 kompl x x x x 319 Lume ja libedusetõrje 215 39.1 m² x x x x x x 6 320 Ehitise välispiirete ja tarindite puhastamine 321 Fassaadi pindade korrashoid 1 kompl x 1 322 Akende ja vitriinide pesemine 24.4 m² x 1 323 Katuste puhastamine 1 komp x 1 324 Hoone fassaadide erielementide puhastamine 1 komp x 1 330 Siseruumide koristus ja puhastus 331 Põhiotstarbeliste ruumide puhastamine ja koristamine 209 m² 332 Üldkasutatavate ruumide puhastamine ja koristamine 62 m² x x x x x x x x x x x x 1 2 333 Tehniliste ruumide puhastamine ja koristamine 0 komp x x x x 4 349 Trepikodade esiste prügikastide tühjendus 0 tk x x x x x x x x x x x x 1 2 *Roheline värv tähistab autori poolt lisatud korda * Punane värv tähistab eemaldatud töökorda 21 3 HOONETE JA KRUNTIDE HETKEOLUKORRA KÜSITLUS Lõputöö raames uuriti heakorrateenuseid, tehnohooldust ja haldusteenust pakkuvate ettevõtete ning nende esindajate kogemusi Vana Narva mnt 20 logistikapargi hoonete hooldamisel ja haldamisel. Tagasiside kogumiseks viis uurimuse autor alltöövõtjatega läbi vabas vormis intervjuud, mis andis intervjueerijale võimaluse vastuseid vajadusel koheselt täpsustada. Läbiviidud intervjuude järjestus oli planeeritud viisil, et iga eelnev intervjuu täiendaks järgmist. Sel viisil sai intervjueerija kogutud teabe põhjal keskenduda järgmistel kohtumistel olulistele aspektidele ja seeläbi lisada uurimistööle täiendavat väärtust. Teemad, mida intervjuu raames käsitleti hõlmasid aja-, raha- ja tööjõukulusid ning tööde sagedust ja nende vajalikkust. Alltöövõtjatega läbiviidud intervjuude tulemustest selgus, et Vana Narva mnt 20 logistikapargi hoonetes on võrdlemisi vähe üldalasid, mis nõuavad sisekoristuse teostamist. Seetõttu on alltöövõtjad märkinud, et põhilised teenused, mida logistikapargi korrashoiu tagamiseks rakendatakse on välikoristus, lumelükkamine, tehnosüsteemide hooldus ja üldine haldustegevus, mida tuleb teha kas hooajaliselt või aastaringselt. 3.1 Väliheakord Väliheakorra hoolduse täpsemaks uurimiseks viidi läbi intervjuu ettevõtte projektijuhiga. Kuigi projektijuht omab üldist ülevaadet tööde ajakulust ja peamistest tegevusvaldkondadest, ilmnes intervjuu käigus mitmeid valdkondi, mis vajaksid rohkem tähelepanu ja paremat korraldamist. Selgus, et väliheakorra tööd jagunevad suvisteks ja talvisteks ülesanneteks. Suveperioodil hõlmavad need teede kuivpuhastust, muruniitmist, haljastuse hooldamist ning territooriumi puhastamist lahtisest prahist. Talveperioodil keskendutakse lume- ja libedusetõrjele ning prahi koristamisele. Kuigi tööd on jaotatud loogiliselt, tõstatab see ka 3.1.1 Ajaline kulu väliheakorrale Väliheakorra tööde ajalise kulu analüüsi käigus ilmnes, et kuigi suvisel perioodil ei kuluta Logistikapargis välikoristusele palju aega – keskmiselt 1,5 tundi – ei pruugi see number tegelikkuses täpselt peegeldada tööde kogumahtu ja tegelikku väljakutsete taset. Intervjuudelt saadud informatsioon näitab, et suur osa ajakulu vähenemisest tuleneb soodsatest tingimustest, nagu hoonete ümber puuduv kõrghaljastus ja madal jalakäijate liiklus, mis omakorda vähendab tänavaprahi teket. Kuigi need tegurid aitavad töötajatel 22 töid kiiremini lõpetada, võib see viia eksliku ettekujutuseni, et väliheakorra tööde ajakulu on alati madal. Murekoht on aga see, et isegi väiksem tuul võib muuta olukorra ning suurema tuule korral võib prahi kogus ja liikumine hoopis suureneda, mis ei kajastu hetkel tehtud hindamistes. Samuti võib tekkida olukord, kus töötajad ei pruugi suveperioodil tegelikult läbi viia kõiki vajalikke hooldustöid või neid ei ole piisavalt tihti hinnatud. Talviste tööde osas on olukord veelgi murettekitavam. Talvel kulub väliheakorra tööde tegemiseks oluliselt rohkem aega, ulatudes 2-5 tunnini, sõltuvalt lumekogusest ja vajadusest libeduse tõrje järele. Kui lumekogus on suurenenud, võivad töötajad olla sunnitud kasutama mehhaniseeritud varustust, et kiiremini toime tulla lumekoristustöödega. Siiski on selles valdkonnas ka mitmeid ebakindlaid tegureid, mis ei pruugi alati olla ette nähtud – näiteks tuulehood, mis võivad mõnes piirkonnas põhjustada lume kuhjumist ja tööde ajakulu kasvu. Seega jääb mulje, et kuigi hetkel näivad ajakulu arvutused mõistlikud, ei ole need kõikide olukordade jaoks piisavalt täpsed ja võivad eksitada. Täiendav tähelepanu ja täpsustused on vajalikud, et mõista tegelikku ajakulu kõikides ilmastikutingimustes ja võimalikes ootamatustes olukordades. 3.1.2 Ligipääsetavus väliheakorra teostamisel Autor soovis välja selgitada, kas väiheakorra tööde teostamisel esineb probleeme seoses ligipääsetavusega. Projektijuhi hinnangute kohaselt ei esine Vana Narva mnt 20 logistikapargis probleeme ligipääsetavusega, et väliheakorra töid teostada. Siiski tõstis projektijuht esile, et hooned on küll kõrged, kuid näiteks akende pesu puhul takistusi ei esine, sest aknad asetsevad kohtades, kus on tagatud hea ligipääsetavus, mis tagab ka mugavuse tööde teostamisel. 3.1.3 Jäätmevedu Jäätmevedu on samuti oluline osa väliheakorra tagamisel. Seetõttu uuris autor intervjuu raames, millised on jäätmeveo tavad Vana Narva mnt 20 logistikapargis väliheakorra tagamisel ja teostamisel. Intervjuude tulemused viitasid, et kõigi hoonete juures asuvad eraldi prügiaedikus, kus omakorda paiknevad jäätmemahutid. Rõhutati, et senini on selline lahendus ning mahutite paigutus olnud piisav selleks, et kõiki rentnike teenindada. Siiski tõsteti esile, et jäätmete hulk sõltub sellest, milline on rentnike tegevusala - jäätmete hulk tulenev sellest, kas rendipinda kasutatakse lao, büroo ja esindusruumidena või toimub seal ka tootmine. Kui 23 3.2 Tehnosüsteemide hooldus Tehnosüsteemide hooldus on keerukas ning detailiderohke protsess. Selleks, et teemat põhjalikumat mõista, viis autor läbi intervjuu logistikapargi juhatajaga, kes omab põhjalikke teadmisi seoses Vana Narva mnt 20 hoonete tehnosüsteemidega ning ühtlasi koordineerib ka hooldustöid. Logistikajuhi halduses on täpne informatsioon selle kohta, millises mahus ja millal tuleb teostada hooldustöid, millised süsteemid vajavad parandamist või millised komponendid tuleb välja vahetada. 3.2.1 Ligipääsetavus eriosadele Intervjuude käigus soovis autor selgusele jõuda, kuidas on korraldatud ligipääs tehnoruumidele ja rendipindadel asuvatele eriosadele. Tulemused andsid selge ülevaate, et tehnoruumide ligipääs on suurepäraselt korraldatud – need on otse õuest kergesti ligipääsetavad, mis muudab tehnikute töö palju mugavamaks. Samuti ei esine takistusi hoonete katustele pääsemiseks, mis on oluline komponent, tagades kiire ja sujuva juurdepääsu hooldustöödeks. Rendipindade eriosade puhul paistab olukord aga veidi keerulisem. Kuigi enamik seadmeid on paigutatud mugavalt, esineb probleem, et ventilatsiooniseadmed ja kalorifeerid asuvad sageli kõrgemal, kusjuures rentnike paigaldatud suured riiulid või kaubad takistavad neile lihtsat ligipääsu. See toob kaasa olukorra, kus hooldustööd nõuavad sageli mitte ainult esemete liigutamist, vaid ka erivahendite kasutamist, näiteks tõstukeid. Kuigi see probleem on tingitud suurenenud rendipindade maksimeerimise soovist, mille eesmärk on seadmete paigutamine kõrgemale, et rentnikud saaksid nende alla ruumi kasutada, ilmneb, et see on oluline murekoht, mis võib osutuda tõsiseks takistuseks hooldustööde teostamisel. Samuti tõi tehnikajuht esile tuletõkkeklappide hoolduse ja neile ligipääsetavuse, kui ülimalt tähtsa aspekti, mida tuleb hooldustööde planeerimisel alati arvesse võtta. Tänu sellele selgusele on võimalik paremini planeerida ja optimeerida tööde tegemist, et need ei takistaks ega viivita teiste hooldustöid. 3.3 Haldusteenus 3.3.1 Ajakulu haldustegevustele Logistikapargi haldamine on ajamahukas protsess, mis hõlmab erinevaid tegevusi alates infrastruktuuri hooldamisest kuni teenuste koordineerimise ja keskkonnamõjude vähendamiseni. Iga tegevus, olgu see igapäevane hooldus, teenusepakkujatega 24 suhtlemine või tehnosüsteemide haldamine, nõuab aega ja ressursse. Efektiivne ajakulu planeerimine ja optimeerimine on oluline, et tagada logistikapargi tõhus toimimine, vähendada kulusid ning optimeerida ressursikasutust. Infrastruktuuri hooldus ja korrashoid on üks peamisi tegevusvaldkondi, mis moodustab olulise osa logistikapargi igapäevasest ajakulust. Selle alla kuuluvad regulaarne koristus ja puhastus, hoonete ja rajatiste üldine hooldus ning erakorralised remonttööd. Logistikaparkide infrastruktuuri kvaliteet ja töökindlus on äärmiselt olulised, kuna need mõjutavad parkidesse sisenevate kaupade liikumist ning tagavad tööprotsesside sujuvuse. Seetõttu on vaja pidevalt jälgida, et kõik süsteemid ja rajatised oleksid korras ja töökindlad. Ajakulu, mis on seotud korrashoiu ja infrastruktuuri hooldusega, varieerub sõltuvalt parki suurusest, kasutatavatest tehnoloogiatest ja hoonete seisukorrast. Erakorralised hooldustööd, nagu masinate või rajatiste remondid, võtavad palju aega ja võivad põhjustada ajakulu suurenemist. Koostöö rentnike ja teenusepakkujatega on logistikapargi haldamise lahutamatu osa. Rentnike teenindamine, nende küsimustele vastamine ja probleemide lahendamine on igapäevane ülesanne, mis võib võtta erineva ajakulu sõltuvalt rentniku suurusest ja vajadustest. Samuti on vajalik pidev suhtlus teenusepakkujatega, et koordineerida erinevaid teenuseid (nt turvateenused, koristus, hooldustööd), mille osutamine on tihti määratud lepingutes. Ajakulu, mis on seotud teenuste kvaliteedi tagamisega, võib suureneda, kui teenusepakkujate töö ei ole vastavuses kokkulepitud tingimustega või kui tuleb sageli lahendada probleemseid olukordi. Tehnosüsteemide haldamine on samuti oluline ajakulu tegur, kuna logistikaparkide tehnilised süsteemid, nagu turvaseadmed, energiamõõdikud, ventilatsioonisüsteemid ja IT-lahendused, vajavad pidevat jälgimist ja hooldust. Kõik need süsteemid aitavad tagada parki sisenevate kaupade õigeaegse ja turvalise liikumise. Ajakulu tehnosüsteemide haldamiseks võib suureneda, kui esinevad rikkeid või vajadus süsteemide täiendamiseks ja uuendamiseks. Samuti tuleb arvestada, et tehnosüsteemide probleemide lahendamine võib olla ajamahukas, kuna sageli on vaja professionaalsete teenusepakkujate teenuseid. Jäätmekäitlus ja keskkonnahoid on logistikapargi haldamise osa, millel on suurenenud tähtsus keskkonnasäästlikkuse nõuete täitmiseks. Jäätmete sorteerimine, taaskasutus ja muud keskkonnaalased tegevused, nagu LED-valgustuse ja päikesepaneelide kasutamine, on ajakulu nõudvad protsessid. Samuti tuleb arvestada, et keskkonnanõuete täitmine võib vajada regulaarselt auditite läbiviimist, mis toob kaasa täiendavat ajakulu. Kriisireguleerimine ja riskide haldamine on logistikapargi haldamisel vajalikud tegevused, mis võivad osutuda ajamahukateks, kui esinevad ootamatud olukorrad, näiteks 25 õnnetused või tehnilised rikete. Hädaolukordade lahendamiseks on oluline, et kõik protseduurid oleksid eelnevalt välja töötatud ja meeskond koolitatud. Ajakulu, mis on seotud selliste olukordade lahendamisega, sõltub kriisi tõsidusest ja valmidusest olukorrale reageerida. Üldine haldus ja juhtimine on logistikapargi haldamisel igapäevane tegevus, mis hõlmab projektijuhtide, administraatorite ja teiste töötajate ajakulu. See sisaldab tegevuste planeerimist, aruannete koostamist, eelarvestamist ja personali haldamist. Ajakulu, mis on seotud üldise halduse ja juhtimisega, on tihti pidev ja varieerub vastavalt parki suurusele ja teenuste keerukusele. Kokkuvõttes on logistikapargi haldamine keeruline ja ajamahukas protsess, mis nõuab pidevat jälgimist, koostööd erinevate teenusepakkujatega ja kiiret reageerimist probleemidele. Efektiivne ajakulu juhtimine ja protsesside optimeerimine on võtmetähtsusega, et tagada logistikapargi töö sujuv ja kuluefektiivne toimimine. 3.4 Rentnike tagasiside rendipindade kasutajamugavuse ja võimalike vigade kohta Rentnike tagasiside on oluline sisend korrashoiu ja haldusteenuste kvaliteedi hindamisel. Kasutajate kogemused annavad otsest infot selle kohta, kuidas rendipinnad igapäevases kasutuses toimivad ning millised kitsaskohad vajavad tähelepanu. Läbimõeldud tagasisidesüsteem võimaldab õigeaegselt avastada puudujääke, mille lahendamine aitab parandada kasutajamugavust ja suurendada rendipindade väärtust. Tagasiside põhjal ilmnes, et enim tähelepanu vajavad valdkonnad on ventilatsioon, valgustus ja akustika. Mitmed rentnikud tõid välja, et siseõhu liikumine ei ole kõikides ruumides piisav, eriti talveperioodil. Samuti täheldati probleeme ebaühtlase valgustuse ja ebapiisava loomuliku valguse kättesaadavusega tööaladel. Akustilisi probleeme mainiti eelkõige jagatud ruumide puhul, kus helide levik häiris keskendumist ja vähendas töö efektiivsust. Lisaks tehnilistele puudustele kerkisid esile probleemid suhtluses ja infovahetuses. Mõned rentnikud tõid esile, et teave hooldustööde või riketega seotud olukordade kohta jõuab nendeni viivitusega või mitte piisavalt selgelt. See võib tekitada segadust ja vähendada usaldust haldusprotsesside tõhususe suhtes. Mõned rentnikud rõhutasid vajadust suurema ruumilise paindlikkuse järele. Soovitakse lahendusi, mis võimaldaks rendipindade kiiret kohandamist vastavalt ettevõtte vajadustele, näiteks vaheseinte ümberpaigutamist või töökohtade ümberstruktureerimist. 26 Samuti mainiti soovina paremini läbimõeldud ergonoomilisi lahendusi, eriti töökohtade sisustuses. Kuigi mitmed kasutusmugavusega seotud kitsaskohad said mainitud, tõstsid rentnikud positiivsena esile ruumide üldist puhtust, heatasemelist hooldust, head asukohta ning parkimisvõimalusi. Samuti hinnati kõrgelt rendileandja valmisolekut koostööks ja parenduste tegemiseks. Kokkuvõtlikult näitab tagasiside, et kasutajamugavuse ja tehnilise korrashoiu kvaliteedi vahel on otsene seos. Rentnike kogemuste põhjal saab tuvastada konkreetseid arenduskohti ning luua lahendusi, mis tõstavad üldist rahulolu ja suurendavad ruumide kasutusväärtust. Regulaarne ja süsteemne tagasiside kogumine ning sellele reageerimine peaks olema lahutamatu osa hoone haldustegevusest. 27 4 TUVASTATUD PROBLEEMID VASTAVALT KORRASHOIUKAVA ANALÜÜSILE JA INTERVJUUDE TULEMUSTELE NING AUTORIPOOLSED LAHENDUSED 4.1 Korrashoiukava analüüsist ilmnenud probleemid Analüüsi läbiviimiseks tugines autor Vana-Narva mnt. logistikapargi RRK TH ja heakorra kavale (vt tabel 4) ning oma isiklikule kogemusele. Korrashoiu kava efektiivsuse parandamine eeldab terviklikku ja strateegilist lähenemist, mis hõlmab hooldustööde selget prioriseerimist, digitaliseerimist ning keskkonnasäästlike lahenduste integreerimist igapäevasesse tegevusse. Järgnevates alapeatükkides on autor kirjeldanud puudusi, mis esinevad logistikapargi halduses, tehnohoolduses ning tuleohutuses. 4.1.1 Haldus Põhiline puudus, mis esines halduse valdkonnas oli autori hinnangul RRK raudtee, kus toimub pidev vagunite liikumine, mistõttu nõuab raudtee tähelepanu ning hooldust. Raudteele tuleks logistikapargis rohkem tähelepanu pöörata, sest hetkel tugineb vagunite liikumine ja raudtee hooldus üksnes osapooltevahelisele usaldusele. Raudtee omanikuks on Osaühing Riigiressursside Keskus ja TEchnomar Adrem AS. Veebruaris esines juhtum, mil öiste miinuskraadide tõttu esines pidev soola panemise vajadus. Hooldaja täitis oma kohust ning seda ka tegi, seda kontrolliti turvakaamerate salvestustest. Küll aga leidis kõrval asuva ettevõtte esindaja, et tööd ei ole tehtud ning arvas, et hooldaja petab teda ehk ei ole oma tööülesandeid täitnud. Seega ilmneb, et seoses hooldustöödega võib esineda lahkhelisid, sest puudub kindel lahendus, mis kuvaks, kas ja millal on hooldustöödega tegeletud. Haldusega seotud probleemide hulgas esines ka asjaolu, et haldustöödega tegeles logistikapargi töötaja. Logistikapargi töötajal esines aga puudulik ajaline ressurss, et kõiki haldusega seotud ülesandeid planeeritult täita. Logistikapargis toimub haldusega seotud tööde jaotus ühtlaselt. Siiski on oluline välja tuua, et puudub selgelt määratletud prioriteedisüsteem, mis võib kaasa tuua olukorra, kus kriitilised hooldustööd lükkuvad edasi vähem oluliste tööülesannete kasuks. Üks oluline kitsaskoht, mis analüüsile ja kogemusele tuginedes veel ilmnes olid tihedad manuaalsed ülevaatused ning manuaalse lähenemise tõttu hiline rikete avastamine. Lisaks esines vähe võimalusi tööde jälgimiseks ning sageli tuli ette inimlikke eksimusi seoses 28 hooldamisega. Töödega kaasnesid sageli ka suured logistikakulud, mida tegelikkuses oleks võimalik vähendada - esineb tarbetuid liikumisi ja tegevuste dubleerimist. 4.1.2 Tehnohooldus Puudus, mis tehnohoolduse valdkonnas autori tähelepanu pälvis oli katlamaja automaatika puudulik toimimine. Katlamaja automaatika ei tööta korrektselt ega anna märku sellest, kui kuskil esineb rikkeid. Selgus, et automaatika uuendamisega ning kontrollimisega ei tegeleta. Katlamaja skeem on esitatud alloleval skeemil (vt Skeem1). Skeem 1. Katlamaja Logistikapargi probleemiks on ka õhu ja niiskuse andurid, mis ei anna täpseid väärtusi. Selle põhjuseks on õhu ja niiskuse andurite ebakorrektne paigaldamine - need on paigaldatud lae alla ning võttes arvesse, et soe õhk kerkib üles, annavad need valesid väärtusi ning kliendid kurdavad, et logistikapargi ruumides on jahe. Probleemiks on ka asjaolu, et vaheseinad on valmistatud plekist, mis juhib soojuse välja, olenemata sellest, kuivõrd suure võimsusega ruumi köetakse. Lisaks on ATS süsteem suures laos on vananenud, sagedasti esineb valesid häireid ning ATS süsteemi ei ole pikemat aega uuendatud. 4.1.3 Tuleohutus Mõned puudused seoses logistikapargi tuleohutusega on korduvad ja on varasemalt juba fikseeritud, kuid siiani lahendamata. Lisaks on ülevaatuse käigus ilmnenud mitmeid uusi probleemkohti, mis vajavad viivitamatut tähelepanu ja kõrvaldamist. Selgus, et logistikapargis esineb projektiväliseid ehitisi või muudatusi. Ehitatud on kambrikesed, mis on loodud projektiväliselt ning ruumiprogramm ei vasta projektile. Ruumide jaotus on muutunud ning väiksemad ruumid on eemaldatud, mis mõjutab otseselt evakuatsioonilahendusi ja tuleohutussüsteemide paiknemist. Sellised projektivälised lahendused võivad mõjutada tuleohutust, sest logistikapargis olevad tuleohutuslahendused 29 on kavandatud vastavalt projektile. Kui esineb aga lahendusi, mis on loodud projektiväliselt, võib see tuleohutuse ohtu seada. Puudujääke esines ka tuletõkkesüsteemides ja konstruktsioonides. Läbivaatuse tulemusena leiti, et vahelaes esineb paljaid armatuure. Paljad armatuurid võivad tulekahju korral kiiremini kuumeneda, mis mõjutab konstruktsiooni vastupidavust tule korral. Esinesid ka tihendamata läbiviigukohad, mis olid ka evakuatsioonitrepikojas. Läbiviigukohad, mis on tihendamata võivad toetada tule, kuumuse ja suitsu levikut. Kõige probleemsem on seejuures tihendamata läbiviigukohad, mis esinevad ka evakuatsioonitrepikojas, sest see võib muuta evakueerimise keerukamaks suitsu ja kuumuse tõttu, mis läbi tihendamata läbiviigukohtade levib. Probleemseks osutusid ka mittekvalifitseeritud uksed tuletõkkesektsioonides ning teraskonstruktsioonid vajavad samuti tähelepanu, sest neil ei esine tuletõkkevõõpa, mis takistaks põlengu korral tule levikut. Evakuatsiooniteede olukord on mitmes osas puudulik. Evakuatsiooni suunavalgustid on paigaldatud ebapiisavalt või ei vasta nõuetele – mitmes kohas on valgustus ja märgistus puudulik või puudub sootuks. Samuti puuduvad käiguuksed evakuatsiooniteedel, evakuatsiooniuksed on varustatud tabalukkudega või puudub väändenupp, mis ei ole lubatud. Evakuatsiooniskeemid on puudulikud või ei kajasta tegelikkust – näiteks on skeemil puudu uksed, mis reaalselt eksisteerivad. ATS paiknemisskeem vajab samuti ajakohastamist. Tulekustutid on kas puudulikult paigaldatud, puuduvad teatud aladel (sh rendipindadel), ei ole hajutatud vastavalt nõuetele või puudub nende visuaalne tähistus. Osadel kustutitel puudub kehtiv kontroll või ei vasta kontrolliintervall nõuetele (nt 50 kg kustutitel peab see olema iga-aastane, mitte kahe aasta tagant). Lisaks tuvastati tuleohutuspaigaldiste (nt ATS, teatenupud) juurdepääsu takistamine ja garažeeritud sõidukite olemasolu alal, kus see ei ole lubatud. 4.2 Korrashoiukava analüüsist ilmnenud probleemide lahendused 4.2.1 Haldus Halduses esineva probleemina toodi eelnevalt välja usaldusele tuginev hooldus, mis senini ei võimalda kontrollida hooldaja töökohustuste täitmist. Autori ettepanek oleks luua QR koodid, mis fikseerivad hooldaja saabumishetke ehk töö alustamise aja ning lõpetamise aja. See võimaldaks jälgida, millal ja kui kaua on hooldaja hooldustöödega tegelenud. Hetkel kasutusel olev Canarsie haldustarkvara sellist lahendust ei võimalda. 30 Canarsie haldustarkvara võimaldab saada objektist põhjaliku ülevaate, avaneb võimalus näha kinnisvara hetkeseisu, kulunud tööaega, tehtud ja tegemata töid. Lisaks on programmis võimalik lisada ja määrata ülesandeid ning võtta vastu e-posti teel klientide kaebusi. Samuti on võimalik tegeleda dokumendihaldusega, laadides üles fotosid, hinnapakkumisi või muud olulisi faile. Neid faile on võimalik ka ülesannete lõikes mugavalt struktureerida. Canarsie haldustarkvaras on võimalik pidada logisid ning lasta töötajatel või alltöövõtjatel kirjeldada tegevuste etappe. [6] Autori hinnangul võiks kasutusel oleva haldustarkvara asendada Alldevice tarkvaraga. Alldevice tarkvara sisaldab arvukalt rohkem võimalusi. Võimalik on tegeleda seadmete haldusega ning säilitada kõigi tähelepanu vajavate seadmete ajalugu ühes kohas. Tarkvara omab mahukat andmekogu, võimaldades hoida kõigi hallatavate seadmete informatsioon ühes kohas, mis on ühtlasi hõlpsasti leitav. Võimalik on lisada automaatseid töökäskusid perioodiliselt olulistele seadmetele nagu hooldused ja kalibreerimised. Lisaks annab tarkvara põhjaliku ülevaate riketest ning võimaldab koostada väljavõtteid kindlal perioodil teostatud tööde, kasutatud varuosade, tööaegade ja seisakute kohta. Tarkvara eeliseks on ka võimalus seda kasutada nii arvutis kui teistes nutiseadmetes. [7] Hooldustööde põhjalikumaks jälgimiseks ning hooldaja tööaja fikseerimiseks on Alldevice hea valik. Sellest tulenevalt soovitab autor vahetada Canarsie haldustarkvara välja Alldevice tarkvara vastu. Põhjusel, et hooldustöid viis varasemalt läbi logistikapargi töötaja, esines kvaliteediprobleeme seoses haldusega. Tänaseks on juba muudatus sisse viidud ning lahendusena otsustati anda haldusega seonduvad ülesanded alltöövõtjale täitmiseks. See lahendus on juba praegu logistikapargile mitmeti kasu toonud ning võimaldanud tagada kõigi oluliste ülesannete kavandatud ning planeeritud täitmise. Lisaks on oluline märkida, et seeläbi on suudetud ka kulusid vähendada, sest on kadunud vajadus igakuiselt töötajale palka maksta. Vältimaks kriitiliste hooldustööde edasi lükkumist, sest pööratakse tähelepanu vähemolulistele tööülesannetele, on soovitatav jaotada hooldustegevused kolme kategooriasse: vältimatud, regulaarsed ja vajaduspõhised hooldustööd. Selline jaotus aitaks tagada optimaalse ressursikasutuse ning tõhustaks tööde ajastamist ja täitmist. Hooldustööde efektiivsust saab oluliselt tõsta ka digitaalsete lahenduste kasutuselevõtu abil. Näiteks võimaldab asjade interneti (IoT) andurite ja automaatse monitooringu rakendamine vähendada vajadust manuaalsete ülevaatuste järele ning tuvastada võimalikke rikkeid juba varajases staadiumis. See omakorda aitab ennetada suuremaid ja kulukamaid kahjustusi. Samuti suurendaks tööde jälgitavust ja vähendaks inimlikke eksimusi hoolduskalendri digitaliseerimine ning QR-koodide lisamine tehnosüsteemide ja seadmete juurde. Efektiivsuse tõstmiseks võiks hooldustöid grupeerida ja tööde 31 logistikakulusid vähendada – näiteks korraldada välisterritooriumi hooldus ja prügikäitlus samal ajal, vältides tarbetuid liikumisi ja tegevuste dubleerimist. 4.2.2 Tehnohooldus Katlamaja puuduliku toimimise lahendamiseks oleks vaja tegeleda automaatika uuendamisega ning selle perioodilise kontrollimisega. Sellisel juhul on võimalik rikked varakult tuvastada ning vältida puudulikust toimimisest tulenevaid kulusid. Autor on katlamaja hoolduse parendamiseks sisse viinud ka mõningad muudatused. Hoolduskava esimene pool , mis käsitleb tehnilise hooldamise poolt, oli varasemalt kavandatud selliselt nagu tabel 4 kuvab, kuni punktini 299 k.a. (vt tabel 4). Esimene muudatus on toimunud punktis 241, kus autor muutis katlamaja hoolduse sagedust, et vähendada kulusid, kuna suvekuudel katel lülitakse välja, siis hooldust ei ole vaja suvekuudel. See muudatus võimaldas kulusid optimeerida. ATS süsteemi hooldaja on Onetor OÜ, kes viib hoolduse läbi korra kvartalis ning toob korra kvartalis välja ka esinevad puudused. Aasta lõpus aasta akt, milles on kõik puudused detailselt välja toodud. ATS hooldamiseks küsiti pakkumist. Järgnevalt on kirjeldatud tegevused, mis tuleb hooldamiseks läbi viia: andurite ja liiniandurite vahetus ladudes 7 ja 8 (5533,85 eurot), liiniandurite vahetus laos 12 (3635 eurot), andurite ja kaabelduse vahetus laos 5 (2067,17 eurot), sireeni vahetus laos 4 (57,05 eurot), kesk seadme vahetus ladudes 11 ja 9 (380,30 eurot + 380,30 eurot), käsiteadustite vahetus ja kaabeldus ladudes 1 ja 2 (111,42 eurot), kesk seadme ja andurite vahetus laos 3 (564,88 eurot) ning anduri paigaldus uude ruumi laadimisalal 28 (119,61 eurot). (vt tabel 5) Tabel 5. Hinnapakkumine uuenduste sisseviimiseks. JRK Pakkumise nr Aadress Ladu Töö Summa Aeg 16 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 7.8 Andurite ja liiniandurite vahetus 5,553.85 € Apr-25 18 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 12 Liiniandurite vahetus 3,635.00 € Apr-25 15 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 5 Andurite ja kaabelduse vahetus 2,067.17 € May-25 17 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 4 Sireeni vahetus 57.05 € May-25 19 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 11 Keskseadme vahetus 380.30 € May-25 32 JRK Pakkumise nr Aadress Ladu Töö Summa Aeg 20 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 9 Keskseadme vahetus 380.30 € May-25 21 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 1.2 Käsiteadustite vahetus ja kaabeldus 111.42 € May-25 22 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 3 Keskseadme ja andurite vahetus 564.88 € May-25 23 913-1232 Vana- Narva mnt. 20 Laadimisala 28 Anduri paigaldus uude ruumi 119.61 € May-25 4.2.3 Tuleohutus Projektiväliste lahenduste korral on oluline tegeleda sellega, et need muudatused või ehitised oleksid ka seadustatud ja projektiga vastavuses. See tähendab, et kambrikeste ehitus vajab seadustamist või tuleks kambrikesed eemaldada. Ruumiprogrammi puhul on tarvilik korrigeerida dokumentatsiooni ning kooskõlastada ruumiprogramm projekteerijaga. Paljad armatuurid, mis vahelaes esinevad, on põlengu korral ohtlik. Seega tuleks autori hinnangul teha vajalikud tuletõkestustööd, et seda ohtu vältida. Läbiviigukohad tuleks tule korral turvalisuse tagamiseks tihendada. Mittekvalifitseeritud uksed tuletõkkesektsioonides tuleks asendada nõuetekohaste ustega. Põlengu korral tule leviku takistamiseks tuleks teraskonstruktsioonidele panna tuletõkkevõõpa, ka nendele kohtadele, mis on mehhaanilise vigastuse saanud. Evakuatsioonikohtadesse tuleks paigaldada käiguuksed, et tagada vastavus nõuetele. Lisaks on oluline hoida igal ajal kõik evakuatsiooniteed puhtana, sest tuli võib alguse saada ning levida ootamatult ja väga kiiresti, kindlasti ei tohiks evakuatsiooniteid kaupade või metallosadega blokeerida. Evakuatsiooniskeeme tuleks täiendada ja uuendada. Oluline on süstemaatiliselt kontrollida skeeme ning vajadusel lisada puuduvad elemendid. Oluline oleks uuendada ka ATS skeemi. Väljumisteedele tuleb lisada valgustus. Kontrollida tuleks tulekustuteid ning nende vastavust nõuetele. Tähelepanu tuleks pöörata tuleohutuspaigaldiste juurdepääsule, vältida, et tuleohutuspaigaldiste juurdepääsu takistaksid sõidukid või muud takistavad tegurid. 33 4.3 Intervjuu tulemustest ilmnenud probleemid Autor viis läbi ka intervjuud erinevate alltöövõtjatega ning analüüsis Vana Narva mnt 20 logistikapargi hooldusprotsesside efektiivsust. Sellele tuginedes tuvastas autor kümme peamist murekohta, mis on seni põhjustanud täiendavaid kulutusi hoonete haldamisel. Esitatud probleemid tuginevad intervjuu tulemustele. 4.3.1 Haldus Tuginedes intervjuudele, selgus, et üheks kitsaskohaks halduse osas on haljastuse hooldus talveperioodil. Toodi välja, et talviste lumetööde ning libedusetõrje teostamine on keeruline. Lumi ning tuul raskendavad objektile ligipääsu ning tekitavad lisatööd ja koormust. Puudusi täheldati ka ruumide planeerimises. Nimelt tõsteti esile, et ruumide projekteerimine ei ole arvestanud sellega, et tehnosüsteemide teeninduspunktide asukoht oleks korrektne ning ligipääsetavus tagatud. See raskendab oluliselt hoolduste läbiviimist. Probleemina tõsteti esile haljastuse rohkus. Haljastuse rohkus ning liigne rohelus toob vastajate hinnangul kaasa ka suurema prahihulga, mis vajab pidevat koristamist ning lisab töökoormust. Prahi all on eelkõige silmas peetud puulehti, oksi, kuid ka tuulega kanduvat prahti. 4.3.2 Tehnohooldus Tehnohoolduse probleemina tõsteti põhiliselt esile ligipääsetavust. Selgus, et ventilatsiooniseadmete ning kalorifeeride asukohad on sageli takistatud rentnike poolt paigaldatud riiulite ja kaupadega, mis muudab tehnohoolduse läbiviimise ajakulukamaks ning keerukamaks. Probleemina ei märgitud vaid seadmete ligipääsetavust vaid ka ligipääsetavust tehnoruumidele. Vaatamata sellele, et valdavalt on tehnoruumidele ligipääs tagatud, esineb siiski mõningates kohtades raskusi hooldustööde sooritamiseks. Esile tõsteti ka tehnosüsteemidele ligipääsetavust, täpsemalt toodi välja, et tuletõkkeklappide ligipääsetavus ning hooldus on sageli takistatud, sest teeninduspunktid on kitsad. 4.3.4 Valgustus Intervjueeritavad tõstsid esile ka probleeme seoses valgustusega. Toodi välja, et hoonetes esineb piirkondi, mis on halvasti valgustatud ja see suurendab ka turvalisuse tagamise kulusid. Halb valgustatus võib suurendada ka hooldus - ja haldustegevusele kuluvat aega. 4.3.5 Jäätmekäitlus Jäätmekäitluse kontekstis tõsteti esile ebaefektiivset jäätmeveo planeerimist. Sageli esineb seetõttu mahutite üle täitumist ja prahi kogunemist. Sellest tuleneval esines ka teine 34 probleem ehk jäätmemahutite üle täitmine, mis tuleneb asjaolust, et ei ole arvesse võetud ettevõtte jäätmehulga suurenemist. 4.4 Intervjuudest ilmnenud probleemide lahendused 4.4.1 Haldus Halduses ilmnenud probleem, et talvised hooldustööd on raskendatud tuule ja lume tõttu, võib lahendust leida, kui valida haljastuseks puuliigid, mis takistavad lume liikumist ja tuult. Sobilik oleks kõrgem haljastus, mis võimaldab tänu tuulte ja lume takistamisele kiiremat ja tõhusamat lumekoristust. Siinkohal tuleb rõhutada, et haljastust oli samuti esitatud ühe probleemina, sest puudelt tuleb hulganisti lehti ja oksi. Selle probleemi saaks lahendada, kui valida haljastuseks puud, mis langetavad vähem oksi ning lehti, vähendades seeläbi koristamise vajadust. Samas oleks oluline oksa- ja leheprahi tekke minimaliseerimiseks ka haljastuste järjepidev hooldamine. Ruumide planeeringu osas tõsteti esile, et ei ole arvestatud tehnosüsteemide paigutusega. Tulevastes projektides tuleks tehnosüsteemide paigutusega arvestada ning luua planeering viisil, mis lihtsustaks hooldustöid ega seaks takistusi tööde teostamisel. 4.4.2 Tehnohooldus Tehnohoolduse kontekstis esines probleemina ligipääsetavus. Võimaliku lahendusena võiks seadmed paigutada madalamale või luua teeninduspunkte, et tagada tehnoseadmetele ligipääs selleks, et hooldustöid teostada. Oluline on, et võetakse arvesse seadmete paigutust, tagades seeläbi seadmete hooldamisel mugavuse. Parema ligipääsu tagamiseks oleks soovituslik täpsustada hooldustööde läbiviimise ajakava ja seada tööde protsessid, sel viisil on võimalik tagada korrashoiu täpsus ning tagada, et juurdepääs süsteemidele on hoolduste läbiviimise ajal olemas. Toodi välja, et sageli on rentnike riiulid ja kaubad hooldustöid takistavad. Selle vältimiseks tuleks korraldada efektiivsemalt rentnike koostööd, et kõik vajalikud teeninduspunktid oleksid hooldustöödeks vabad. Soovituslik oleks ajakohastada ka töökorralduse süsteemi. Probleemiks oli ka tuletõkkeklappide halb ligipääsetavus ning seeläbi raskendatud hooldamine. Probleemi lahendamiseks tuleb tuletõkkeklappide paigutust optimeerida, see võimaldab tagada hea juurdepääsu ning sujuva hooldusprotsessi. 4.4.4 Valgustus Selgus, et esineb alasid, mis on halvasti valgustatud, mis mõjutavad ka turvalisust tööülesannete täitmisel. Selle probleemi lahendamiseks on soovituslik paigaldada energiatõhusad LED-valgustussüsteemid, mis tagavad piisava nähtavuse ja aitavad tagada turvalisuse, vähendades seejuures ka energiatarbimist. 35 4.4.5 Jäätmekäitlus Jäätmekäitluses esines probleemina ebaefektiivne jäätmeveo planeerimine. Probleemi lahendamiseks tuleks graafikut täpsustada ning seejuures tuleks arvesse võtta kõigi rentnike tegevusalade eripärasid. On oluline, et mahutite maht määratakse vastavalt tegelikule jäätmehulga kogusele, mis rentnike poolt tekib. Seoses ebaefektiivse jäätmeveo planeerimisega tõsteti esile ka jäätmemahutite üle täitmist. Selle probleemi kõrvaldamiseks tuleb jäätmemahutite mahtu kohandada vastavalt jäätmete mahule ning vajadusel paigaldada logistikaparki ka lisamahuteid, et ka kõrgendatud jäätmemahu korral vajadusi rahuldada. 36 KOKKUVÕTE Käesoleva lõputöö raames uuris autor Vana-Narva mnt 20 logistikapargi korrashoiukava ning viis läbi intervjuud logistikapargi alltöövõtjatega. Lõputöö eesmärk oli analüüsida Vana-Narva maantee 20 kinnistul asuva logistikapargi kinnisvara seisukorda ning esitada parandusettepanekud, mis toetavad objekti jätkusuutlikku arengut ja suurendavad selle atraktiivsust kinnisvaraturul. Püstitatud eesmärk sai täidetud. Autor tuvastas Vana-Narva mnt 20 logistikapargi probleemikohad seoses halduse, tehnohoolduse, tuleohutuse, valgustuse ning jäätmekäitlusega. Probleemide tuvastamisel tugineti korrashoiukava analüüsile, isiklikule kogemusele ning intervjuudele ehk alltöövõtjate seisukohtadele. Autor täitis uurimuse läbiviimisel püstitatud uurimisülesanded. Sissejuhatuses püstitati ka uurimisküsimused, millele uurimuse käigus vastused leiti. Uurimisküsimused olid järgnevad: 1. Millised on põhilised Vana-Narva 20 logistikapargis esinevad probleemid? 2. Millised valdkonnad vajavad probleemide poolest kõige enam tähelepanu? Selgus, et põhilised esinevad probleemid on seotud halduse, tehnohoolduse, tuleohutuse, valgustuse ning jäätmekäitlusega. Kõige enam esines probleeme aga halduse, tehnohoolduse ning tuleohutusega. Halduses esines probleeme seoses teostatava töö kontrollimisega, raudteega, hooldustöödega talvisel perioodil, haljastuse tõttu esineva prahiga, halb ruumide planeerimine. Tehnohoolduse osas oli põhiliseks probleemiks seadmetele ligipääsetavus, mis raskendab hooldustööde läbiviimist. Sageli olid seadmed paigutatud kohtadesse, kus ligipääsetavus on takistatud või on seatud rentnike riiulid ja tarbed viisil, mis muudavad ligipääsu tehnoseadmetele keeruliseks. Tuleohutusega ilmnes samuti arvukalt murekohti, mis uurimuse autor suutis tuvastada. Ilmnes, et probleemide seas esines ka selliseid, mis olid juba varasemalt fikseeritud, kuid mille parendamisega ei oldud senini tegeletud. Mõningaid probleeme tuvastati ka valgustuses ja jäätmekäitluses. Vastavalt ilmnenud probleemidele esitas autor võimalikud lahendused probleemide kõrvaldamiseks ning seeläbi logistikapargi jätkusuutlikkuse parendamiseks. Käesolev uurimus on oluline sisendiks, et parendada Vana-Narva mnt 20 logistikapargi hetkeolukorda ning viia sisse parendused selleks, et tagada logistikapargi tõhus ja kvaliteetne haldamine ning hooldamine, tagada tuleohutus ning parendada jäätmekäitluse ja valgustusega seonduvaid probleeme. 37 Probleemide lahendamine on oluline, sest ilmnenud probleemid mitte üksnes ei raskenda ning takista haldus-ja hooldustööde läbiviimist vaid võivad ohtu seada ka logistikapargi töötajad/rentnikud ning avaldada negatiivset mõju nende heaolule. 38 SUMMARY The thesis is written on the topic “Analysis of the real estate of the logistics park at Vana- Narva highway 20 and improvement proposals”. The aim of the thesis was to analyze the condition of the real estate of the logistics park located on the property at Vana-Narva highway 20 and to present improvement proposals that support the sustainable development of the property and increase its attractiveness on the real estate market. This topic is relevant because the importance of sustainability in business is increasingly emphasized. Taking into account that the logistics park is a large real estate object, in order to ensure its sustainability, it is important to identify potential problems and eliminate them in a timely manner. The author decided to investigate in more detail the shortcomings of the logistics park in five areas, which are administration, fire safety, technical maintenance, lighting and waste management. To conduct the study, the author set the following research tasks: 1. To analyze the maintenance plan and identify the problem areas in it and introduce the corresponding improvements. 2. Conduct interviews with the logistics park subcontractors to identify the problem areas they believe exist in the Vana-Narva highway 20 logistic park. 3. Make a proposal for improvement based on the problems identified to improve the condition of the Vana-Narva highway 20 logistics park in order to support the sustainable development of the site and increase its attractiveness on the real estate market. The tasks the author set were fulfilled. Based on the analysis and interviews conducted, the author identified the existing problems and provided suggestions for improvement. The problems were related to real estate management, technical maintenance of the logistics park, fire safety, lighting and waste management. To eliminate the problems, it is important to introduce changes that enable higher-quality administrative activities at the site and changes that facilitate accessibility to technical equipment, thereby ensuring more efficient and less time-consuming maintenance. Fire safety also required attention, as it became clear that there are shortcomings in fire safety and in the event of a fire, it may be difficult to leave the building. Improving lighting is also an important stage in introducing improvements, as poor lighting can lead to accidents. There were also several problems in waste management, with overfilled containers often occurring on the site, which indicated that waste management planning had not been effectively addressed on the site. 39 The study is important in order to improve the shortcomings of the logistics park at Vana- Narva highway 20 and thereby increase the sustainability of the logistics park and improve the quality of maintenance and administrative work carried out. 40 VIIDATUD ALLIKAD [1] Vana-Narva mnt Logistikapark. Kasutamise kuupäev : 29.01.2025. Allikas RRK logistikapargid koduleht: https://rrk.ee/logistikapargid/vana-narva-mnt/ [2] Vana – Narva mnt. Logistikapargi pealadu. Kasutamise kuupäev : 29.01.2025. Allikas RRK logistikapargid koduleht: https://rrk.ee/hooned/vana-narva-mnt-logistikapargi- pealadu/ [3] Vana – Narva mnt. Logistikapargi riiulitega ladu. Kasutamise kuupäev : 29.01.2025. Allikas RRK logistikapargid koduleht: https://rrk.ee/hooned/vana-narva-mnt- logistikapargi-riiulitega-ladu/ [4] Kes me oleme: RRK Logistikapargid tutvustus. Kasutamise kuupäev : 29.01.2025. Allikas RRK logistikapargid koduleht: https://rrk.ee/ettevottest/kes-me-oleme/ [5] EVS 807:2024. Kinnisvarakeskkonna korraldus ja korrashoid. (2024). Kasutamise kuupäev : 29.01.2025 . Allikas Eesti standardimis - ja akrediteerimiskeskus koduleht: https://www.evs.ee/et/evs-807-2024 [6] Lihtne CRM sinu kinnisvara haldamiseks. Kasutamise kuupäev: 24.04.2025 . Allikas Canarsie koduleht: https://canarsie.ee/ [7] Hooldustarkvara, mida on lihtne kasutada. Kasutamise kuupäev: 24.04.2025. Allikas Alldevice koduleht: https://www.alldevice.com/et/ https://rrk.ee/logistikapargid/vana-narva-mnt/ https://rrk.ee/hooned/vana-narva-mnt-logistikapargi-pealadu/ https://rrk.ee/hooned/vana-narva-mnt-logistikapargi-pealadu/ https://rrk.ee/hooned/vana-narva-mnt-logistikapargi-riiulitega-ladu/ https://rrk.ee/hooned/vana-narva-mnt-logistikapargi-riiulitega-ladu/ https://rrk.ee/ettevottest/kes-me-oleme/ https://www.evs.ee/et/evs-807-2024 https://canarsie.ee/ https://www.alldevice.com/et/