Rekonstrueerimis- ja halduskulude analüüs Akadeemia tee viiekorruselise korterelamu näitel

Antud lõputöö eesmärk oli analüüsida korterelamute renoveerimise erinevaid võimalusi, selle otsest mõju haldus-, hooldus- ja avariikulude jaotusele enne ja pärast ning selgitada selle käigus välja kõige optimaalseim lahendus. Analüüsi teostamiseks on aluseks võetud Akdeemia tee viiekorruseline korterelamu, mida ei ole pärast valmimisaastat (1963) renoveeitud. Analüüsis (variant 0) on arvesse võetud ainult hädavajalike tööde teostamise vajadus, Selle paketi puhul hoonet ei soojustata, välja ehitatakse soojustagastuseta ventilatsioon ning tööde tulemusel energiakulu kasvab 31 kWh/m2 aastas. 0-paketi ehitusmaksumuseks kujunes 730 000 € koos käibemaksuga ja korteriomanikule lisanduv kulu koos pangalaenuga on kuus 1,53 €/m2. Selline renoveerimiselahendus annab inimestele juurde ainult täiendava laenukoormuse ning suurenevad kommunaalkulud. Analüüsist selgub, et kui rekonstrueerida hoone st soojustada välisseinad ja katus, vahetada aknad kaasaegsemate vastu (variant 2), siis selliselt renoveerides saavutab energiatõhususarvu ETA 136 kWh/(m2 ⋅ a) (C klass). Renoveerimise maksumus on ca 1 925 000 €, võttes arvesse KredExi poolset toetust saame laenumakseks koos kommunaalkuludega 1,7 €/m2 . Kuid, kui lisaks eelnevale parandada välistarindite U-väärtusi veelgi ning lisada soojustagastusega ventilatsioon, saame renoveerimismaksumuseks ca 2 010 000 €. Selline lahendus saavutab energiatõhusarvuks 117 kWh/(m2 ⋅ a) (B klass). Laenusumma selliselt lahendades on võrreldes eelmisega küll suurem, kuid tänu soojustagastusega ventilatsioonile väheneb küttekulu sedavõrd, et laenumakseks koos kommunaalkuludega oleks isegi väiksem ehk 1,6 €/m2 . Järeldusena võib öelda, et täisrenoveerimist on otstarbekam planeerida koos soojustagastusega ventilatsiooniga, mis annab parema tulemuse rahaliselt ja lisaks oluliselt parema sisekliima eluruumides. Analüüsides tehaselisi rekonstrueerimispakette, mille energiatõhususarv on 104 kWh/(m2 ⋅ a) (variandis 8) ja 117 kWh/(m2 ⋅ a) (variandis 7), variandiga 5, mille ETA arv on 117 kWh/(m2 ⋅ a). Saab tulemuseks, et olulist mõju energiatõhususele ning kommunaalkuludele ei saavutata, küll aga on tehalseline rekonstrueerimine kallim ca kolmandiku võrra. Samas saab selliselt renoveerides KredExi poolt toetust protsentuaalselt sedavõrd rohkem, et olulist erinevust just võrreldavate variantide puhul ei leitud. Analüüs näitab, et kui juba renoveerida maja tervikliklikult. Parandada oluliselt välistarindeid ning lisada ka soojustagastusega ventilatsioon, kuid kombineerida erinevate energiaklasside vahel, parandades U- 54 väärtusi välistarindites ning muutes ka erinevaid soojustagastusega ventilatsiooni lahendusi (variandid 2, 3, 5, 6, 7, 8), siis saame renoveerimismaksumustes väga erinevaid tulemusi. Siiski suurt mõju inimeste rahakotile see ei anna. Selline tulemus on tingitud KredExi poolsest erinevatest toetusmääradest, mis on otseselt seotud saavutatava energjaklassimääraga. Analüüs näitas, et rekonstrueerimine ei muuda oluliselt haldus- ja hoolduskulusid. Rekonstrueerimata hoonetes on halduskulud keskmiselt 0,08 €/m2 ja osaliselt või täielikult rekonstrueeritud hoonetes on 0,08 €/m2. Keskmised hoolduskulud rekonstrueerimata hoonetel on 0,034 €/m2 ja rekonstrueeritud hoonetel 0,031 €/m2 . Rekonstrueerimata hoonetel kulub keskmiselt avariitöödeks 0,059 €/m2 ja rekonstrueeritud hoonetel keskmiselt 0,039 €/m2 . Tulemustest selgub, et mõju haldus- ja hoolduskuludele on küll väike, aga saavutatakse märgatav kokkuhoid ära hoitavate avariitööde pealt. Informatsiooni paremaks edastamiseks korteriomanikele valmis teabeleht kütte, elektri, sooja tarbevee tootmise ning remondifondi kulude kohta, enne ja pärast rekonstrueerimist. Toodi välja kulud keskmise 1-, 2-, ja 3-toalise korterite kohta. Kalkulatsioonides arvestati võimalike maksete suuruseid, kui korteriühistu saab toetust KredExist ja lisaks võtab pangast laenu kulude katteks 20 aastaks. Keskmise 1-toalise korteri kulud olid enne rekonstrueeerimist 37,3 €, mis pärast rekonstrueerimist suurenesid 48,6 € võrra. 2-toalise korteri kulud suurenesid 88,8 € võrra ja 3-toalise korteri arved 113,1 € võrra. Pärast rekonstrueerimist suurenesid ühe korteri kulud 2 €/m2. Selle töö raames analüüsiti küll viiekordse hoone näitel rekonstrueerimise kulutõhusust, kuid samas on vähe uuritud suuremate, näiteks 9-kordsete ja kõrgemate hoonete rekonstrueerimise kulusid, mis oleksid järgnevate uurimustööde võimalikud teemad. Teiseks, Tallinna linna korteriomanikel on võimalik taotleda nii KredExi kui ka linnapoolseid toetuseid, samas on probleem maapiirkonna kortermajadega, mis on tihti halvemas seisus, need on ka väiksemad kui uuritud hoone ning nende elanikel on rahalised vahendid piiratumad. Seetõttu oleks oluline analüüsida selliste majade rekonstrueerimise tulusust ja toetuste saamise võimalusi.

The aim of this thesis was to analyse the different possibilities of apartment building renovation, its direct impact on the distribution of administrative, maintenance and emergency costs before and after, and to find out the most optimal solution. The analysis was based on a five-story apartment building on Akadeemia tee, which has not been reconstructed since the year of completion (1963). In the case of option 0, only necessary works for the preservation of the building were carried out and ventilation without heat recovery was built. The cost of the reconstruction was €730,000. As a result of the emergency works, energy costs increased and residents began to pay loan payments of 1.3 €/m2 in addition to higher heating bills. At the same time, administrative, maintenance and emergency costs did not change. The analysis shows that if the building is completely renovated, i.e. insulate the external walls and roof, replace the windows with more modern ones and build ventilation with heat recovery (option 2), then by renovating in this way, the energy performance indicator ETA 136 kWh/(m2  y) will be achieved, which corresponds to class C. The cost of reconstruction is 1,925,000 €, and taking into account the KredEx support, we get a monthly payment of 1.7 €/m2 including utility costs. By further changing the U-values of the exterior structures, we get the renovation cost of €2,010,000 (option 5). This solution achieves an energy performance of 117 kWh/(m2  y) and B class. The loan amount is higher compared to the previous one, but thanks to heat recovery ventilation, the heating cost is reduced to such an extent that the loan payment together with utility costs is lower, i.e. 1.6 €/m2. In conclusion, it can be said that it is more expedient to plan a complete renovation with heat recovery ventilation, which gives a better result financially and, in addition, a significantly better indoor climate in the living quarters. Comparing factory reconstruction packages with an energy performance indicator of 104 kWh/(m2  y) (option 8) and 117 kWh/(m2  y) (option 7) with option 5 (ETA indicator 117 kWh/(m2  y)). The result was that there is no significant difference in energy savings and utility costs, but factory reconstruction is about 30% more expensive. At the same time, by renovating in this way, the support from KredEx is 20% more, and therefore the monthly payments for the apartment owner increased by 0.2 €/m2. The result of the analysis revealed that by significantly reducing the thermal conductivity of the exterior structures and adding heat recovery ventilation to the building, the renovation cost is different, but taking 56 into account the saved energy and state subsidies, the difference in utility payments is up to 0.2 €/m2. Such a result is due to the different support rates from KredEx, which are directly related to the energy class level that can be achieved. The analysis showed that the reconstruction will not significantly change the administrative and maintenance costs. In non-reconstructed buildings, the administrative costs are on average €0.08/m2, and in partially or fully reconstructed buildings, they are €0.08/m2. Average maintenance costs for unreconstructed buildings are 0.034 €/m2 and for reconstructed buildings 0.031 €/m2. Unreconstructed buildings require an average of 0.059 €/m2 for emergency work, and reconstructed buildings in average of 0.039 €/m2. The results show that the impact on administrative and maintenance costs is small, but considerable savings are achieved in terms of emergency work that can be prevented. In order to better convey information to apartment owners, an information sheet was prepared on heating, electricity, domestic hot water production and repair fund costs, before and after reconstruction. Costs for average 1-, 2-, and 3-room apartments were presented. The calculations took into account possible payment amounts if the cooperative receives support from KredEx and also takes a loan from the bank to cover costs for 20 years. The costs of an average 1-room apartment were €37.3 before the reconstruction, which increased by €48.6 after the reconstruction. The costs of a 2-room apartment increased by €88.8, and the bills of a 3-room apartment by €113.1. After the reconstruction, the costs of one apartment increased by €2/m2. Within the framework of this work, the cost-effectiveness of reconstruction was analysed using the example of a five-story building, but at the same time, the costs of reconstruction of larger, for example, 9-story and higher buildings have not been studied a lot, which could be possible topics for subsequent research works. The apartment owners in the city of Tallinn can apply for both KredEx and city subsidies, while there is a problem with rural apartment buildings, which are often in a worse condition and their residents have more limited financial resources. Therefore, it is important to analyse the profitability of the reconstruction of such houses and the possibilities of receiving subsidies.