Puhke tn 4 korterelamu rekonstrueerimine

Antud töös on analüüsitud hoone tarindite ja tehnosüsteemide olukorda ning pakutud lahendusi nende rekonstrueerimiseks. Töö koostamisel on tuginetud arhiivimaterjalidele, eelkõige hoone erinevatele projektidele ja inventariseerimise joonistele, mis olid aluseks hoone mahtude leidmisel. Parema ülevaate saamiseks viidi objektil läbi visuaalne vaatlus, mille käigus kaardistati probleemid. Kõige rohkem kahjustusi täheldati tellistest välisseintel, millel on niiskus- ja külmakahjustusi kui bioloogilisi kahjustusi, mis väljenduvad pragunenud ja osaliselt maha pudenenud lubikrohvis. Bioloogiliste kahjustuste põhjuseks on Puhke tänava äärsed puud, mille oksad on aastakümneid vastu hoone fassaadi kasvanud ja seda lagundanud. Niiskus- ja külmakahjustused on põhjustatud vana katuse puudulikust vihmavee äravoolust ning purunenud vihmaveetorudest ja -rennidest, mistõttu on vesi mööda seinu alla voolanud. Kahjustuste põhjused on nüüdseks likvideeritud – puu oksad kärbitud ja mõne aasta taguse katusevahetuse käigus paigaldati uued vihmaveetorud ja -rennid. Kahjustuste likvideerimiseks tuleks aga fassaad vanast lahtisest krohvist puhastada, uuesti krohvida ning värvida. Ülejäänud hoone konstruktsioonidel suuri puudusi ja kahjustusi visuaalsel vaatlusel ei paistnud ja need on heas seisukorras. Avatäidetest on hoonel aknad ja trepikodade rõduuksed vahetatud, välisuste vahetus on plaanis lähiajal ja on kajastatud ka antud töös. Hoone tehnosüsteemid on rekonstrueeritud vaid osaliselt - vee- ja kanalisatsioonitorusid on vahetatud vastavalt vajadusele, elektrikaablid on uued ainult liitumiskilbi ja peakilbi vahelisel lõigul. Soojussõlm on rekonstrueeritud ja paigaldatud on kaugloetav soojusmõõtja ning välistemperatuuri andur, küttesüsteem on vana ühetorusüsteem, küttekehadeks malmradiaatorid. Ventilatsiooni väljatõmme peaks toimuma läbi ventilatsioonikorstnate ning värske õhu juurdevool läbi seintes paiknevate värskeõhuavade, mis on küll osaliselt kinni kaetud ning katusekorruse korterites puuduvad üldse, mille põhjal võib järeldada, et ventilatsioon ei ole piisav. Rekonstrueerimislahendusena on ettenähtud küttesüsteemi ümberehitus kahetorusüsteemile koos küttekehade vahetusega ning reguleerventiilide ja küttekeha põhiste küttekulu andurite paigaldus. Ventilatsioonikorstnate seisukorra hindamiseks tuleb tellida ekspertiis ja vajadusel lõõrid puhastada ning parandada. Seintes olevad värskeõhuavad tuleb avada ja puhastada ning katusekorruse korteritesse avad puurida. Katusele on ettenähtud paigaldada mehaanilised väljatõmbe ventilaatorid. Vee- ja kanalisatsioonitorustike ning elektrisüsteemi rekonstrueerimise vajadus selgub tellitava ekspertiisi käigus. Hoone rekonstrueerimiseks on koostatud kaks paketti – 0-pakett, mis käsitleb igal juhul vajaminevate tööde tegemist, mis tagab hoone edasise püsimise ja elamisväärsena säilimise ning säästupakett, mis on suunatud kütteenergia kulude kokkuhoiule. 0-paketi tööde käigus rekonstrueeritakse küttesüsteem ja ventilatsioonisüsteem, rajatakse vundamendi vertikaalne hüdroisolatsioon ja sillutisriba, paigaldatakse uued välisuksed ja korrastatakse hoone fassaad. Ventilatsiooni korrastamise ja parema õhuvahetuse tagajärjel tõuseb aastane kütteenergia kulu senise 162,0 kWh/m2∙a 173,2 kWh/m2∙a. Paketis ettenähtud tööde hinnanguline maksumus on 64270 € ja need on võimalik teostada katusekorruse pööningu müügist saadava tuluga, mis peaks olema umbes 70560 €. Suurenenud kütteenergia kulu vähendamiseks on koostatud säästumeetmete pakett, kus on välja pakutud lisaks 0-paketis tehtavatele töödele pööningu vahelae ja keldri lae soojustamine. Selliselt on võimalik võrreldes 0-paketi kütteenergia kuluga kokku hoida 18 kWh/m2∙a, mis teeb aastaseks säästuks 18,7 MWh ehk praeguse hinna juures 1120 € aastas. Paketi maksumus koos 0-paketi töödega on 76310 €, millest 70560 € on võimalik katta pööninguosa müügituluga, korteriühistu vajalik lisainvesteering oleks sel juhul 5750 € ja diskonteeritud tasuvusaeg 6,1 aastat. Arvestades parendusmeetmete eluigasid – tehnosüsteemidel 20 aastat ja muudel töödel 40 aastat, siis tasub välja pakutud rekonstrueerimistööd igal juhul teha. Ilma välisseinu soojustamata ei ole küll võimalik saavutada märkimisväärset kokkuhoidu kütteenergia kuludelt, kuid vähem tähtsaks ei saa pidada paranenud elamistingimusi ning hoone välisilmet.

This paper observes an apartment building located in Tallinn and comprising 21 apartments built of bricks in 1940. The aim of the paper is to assess the condition of the building and map the damages and to provide solutions for the liquidation of damages, the reconstruction of the building and its permanent maintenance. The paper analyses the condition of the structures and utility systems and offers solutions for reconstruction. The paper is based on archive materials, on the designs of the building and inventory drawings based on which the capacity of the house is determined. A visual observation of the object is carried out in order to get a better overview and map the problem areas. Most of the damages are on the exterior brick walls damaged by moisture and low temperatures and also biological damage caused by the branches of trees along Puhke Street which have grown against the façade of the building and damaged it. Damages caused by moisture and low temperatures have evidently been caused due the ineffective drainage system of the old roof and the inefficient outflow of rainwater from broken water spouts and gutters due to which the water has flown down by the walls. To liquidate the damages on walls, the loose plaster on the façade has to be removed; the façade should be plastered and painted anew. During the visual observation no major disadvantages and damages on the structures of the building are detected as they seem to be in proper order. The windows of the building and the balcony doors of the hallways have been replaced; the replacement of exterior doors is planned in the nearest future and is also reflected in this paper. Utility systems are reconstructed partially: the water and sewage pipes and electric cables have been replaced according to necessity. The boiler room is reconstructed, the heating system is the old single-pipe system, and heaters are cast-iron radiators. The exhaust system of the ventilation should operate via the ventilation chimneys and the inflow of fresh air via the openings for the fresh air in the walls, which are partially covered and in the attic apartment absent altogether due to which ventilation is not adequate. The reconstruction solution recommends the reconstruction of the single-pipe system into double –pipe system together with the exchange of heaters and adjustment valves and the installation of heating meters on the radiators. The flues of ventilation chimneys and fresh air openings in the walls have to be cleaned and repaired, and openings in the attic apartment have to be drilled. Mechanical extraction ventilators have to be installed on the roof. The need for the reconstruction of the water and sewage systems and electric cables is established during the ordered expert assessment. Two packages are prepared for the reconstruction of the building: the 0-package comprises all necessary works required for the further existence of the building and keeping it habitable, and the budget package, which aim is to save heating costs. During the works included in the 0-package the heating and the ventilation systems are reconstructed, the vertical hydro insulation and the coating of the foundation have to be constructed, new exterior doors are installed and the façade of the building is maintained. The consumption of energy due to the maintenance of the ventilation system and better air exchange will increase from 162.0 kWh/m2∙a to 173.2 kWh/m2∙a per year. To decrease the use of energy, a package of saving measures is prepared, comprising in addition to the works included in the 0-package also insulation of the attic and basement ceilings. This way it is possible to save 18 kWh/m2∙a in comparison with the use of energy in case of the 0-package, which saves 18.7 MWh a year or 1120 € when considering the current prices. The cost of the package with the works of the 0-package is 76 310 € of which 70 560 € may be covered by the income from the sale of the attic, and the additional investment required from the apartment association is 5750 € and the discounted pay-back time is 6.1 years. When taking into account the service life of improvement measures, which is 20 years for utility systems and 40 years for other works, it is very reasonable to have the reconstruction works completed. Without the insulation of exterior walls it is not possible to achieve any considerable savings of the heating energy; however, also the improved living conditions and the appearance of the building matter a lot.